Resumen. La dificultad de emparejar a arrendadores con arrendatarios en un proceso de arrendamiento se debe a la influencia de factores demográficos, sociales, económicos y tecnológicos en el comportamiento de ambas partes y por los medios promocionales que utilizan para publicar y buscar una vivienda en arrendamiento como medios tradicionales, agentes inmobiliarios, portales inmobiliarios, redes sociales y otras herramientas de marketing digital. El presente trabajo busca conocer la relevancia de los medios de promoción digitales y los factores que inciden en el proceso de arrendamiento que afectan el comportamiento, a través de un estudio trasversal, exploratorio y enfoque cuantitativo, aplicado en Querétaro, México. Los resultados forman seis perfiles diferentes, tres de arrendadores y tres arrendatarios para conocer las características demográficas, preferencias socioeconómicas y el entorno referente a la vivienda, así como las principales tecnologías en medios de promoción. Se propone una estrategia de mercadotecnia digital que promueva un emparejamiento más efectivo.
Palabras clave:
arrendamiento; perfilamiento; emparejamiento; estrategia de mercadotecnia digital.
Summary.
The difficulty of matching landlords with tenants in a leasing process is due to the influence of demographic, social, economic and technological factors on the behavior of both participants and the promotional tools they use to advertise and search for a home in rent such as traditional media, real estate agents, real estate portals, social networks and other digital marketing tools. The present study seeks to understand the relevance of digital promotion media and the factors that influence the leasing process and affect the behavior of the owner and tenant, through an exploratory cross-sectional study with a quantitative approach, applied in Queretaro, Mexico. The results constitute six different profiles, three for landlords and three for tenants to know demographic characteristics, socioeconomic preferences and the environment related to housing, as well as the main technologies in promotional media. A digital marketing strategy is proposed to promote a more effective matching process.
Keywords:
house leasing; external factors; matching; digital marketing promotional strategy.
En los últimos años, la Zona Metropolitana de Querétaro (ZMQ) ha crecido económicamente generando una ola de inmigración, donde desde el año 2005 y hasta el 2020 se registraron 195,760 entradas a la entidad, en comparación con las 60,760 salidas de la zona (INEGI, 2020), las cuales han generado un auge del sector inmobiliario en la ciudad, teniendo una mayor movilidad interna entre los años 2020 y 2021 tras la pandemia de COVID-19, al registrarse un 75.8% de búsquedas en línea de vivienda en arrendamiento en comparación con el 24.2% de vivienda en venta (Lamudi, 2022).
Tomando en consideración la importancia del arrendamiento de vivienda, el cual se refiere a la firma de un contrato legal donde el arrendador cede por un tiempo temporal su vivienda, mientras que el arrendatario hace uso de ella a cambio de un pago de renta mensual (González, 1993), es importante considerar que el proceso de arrendamiento se lleva a cabo a partir de la conformación de cuatro pasos: la promoción, el contacto, la formalización y la redacción del contrato de arrendamiento (Esparza, 2012). En ese sentido, en el primero de ellos (la promoción) se encuentra una problemática común, a la que se ha denominado como “emparejamiento”.
El emparejamiento implica encontrar una vivienda adecuada para el inquilino, mientras que para el propietario implica otorgar en alquiler su propiedad al arrendatario adecuado involucrando tres factores que lo afectan inicialmente: el primer factor conformado por características que identifican a los propietarios e inquilinos en relación con el tipo de vivienda; un segundo factor, relacionado con los medios promocionales usados por propietario e inquilino para publicar y buscar una vivienda y el tercer factor vinculado a la existencia de fuerzas mayores que afectan la dinámica del arrendamiento (Ruheen, et al. 2019).
Así pues, se establecen como propósitos de este artículo, el identificar la importancia de estas fuerzas mayores que impiden el emparejamiento; ubicar los perfiles de comportamiento de los involucrados y proponer una metodología de mercadotecnia digital para generar la conexión eficiente entre las partes involucradas en el arrendamiento.
Para efectos de este trabajo, el arrendamiento está compuesto por arrendador –propietario–, arrendatario –inquilino– y vivienda. Esta última se clasifica en seis tipos: económica, popular, tradicional, media, residencial y residencial plus (INEGI, 2020; Comisión Nacional de Vivienda, 2010). Las viviendas, además, se caracterizan por tener una ubicación, ya sea en un condominio o fraccionamiento (Amaya, 2007; Rodríguez, 2007); un precio, cantidad resultante de la comparación de precios (Méndez, 1987; Herrera, 2022); un avalúo y el valor de la vivienda (Jaramillo y Agudelo, 2018; Herrera, 2009). Asimismo, se toma en consideración el tipo de vivienda (CONAVI, 2010; Martínez y Ospina, 2017; Méndez, 1987; Zambrano, 2016); las amenidades que ofrece (Amaya, 2007) y el lugar y los alrededores donde está ubicada (Jaramillo y Agudelo, 2018; Zambrano, 2016; Miranda, 2021; Cubillo 2017; Di Virgilio, 2009; Suárez y Delgado, 2010; Coulomb, 1991).
Como se mencionó anteriormente, el proceso de arrendamiento comienza con la promoción de una vivienda (Esparza, 2012), donde se busca un emparejamiento entre arrendador quien oferta la vivienda y arrendatario quien demanda la vivienda (Torres, 2019; Isart, 2018; Stetelman, 2012). Esta promoción se realiza a través del uso de diferentes medios como lo son los portales inmobiliarios, las redes sociales, los medios tradicionales y los agentes inmobiliarios (Stetelman, 2012). Aunado a ello, existen factores demográficos, sociales, económicos y tecnológicos que influyen en el comportamiento de los consumidores (Stanton et al, 2007; Kotler y Armstrong, 2008; Fisher y Espejo, 2011), los cuales de manera externa afectan el arrendamiento de una vivienda.
Se han identificado factores demográficos importantes con influencia en el arrendamiento, tal es el caso de la formación de periferias, la migración y la movilidad urbana cuya incidencia se puede apreciar en los procesos de alquiler presentes en diferentes ciudades del mundo (Miranda, 2021; Cubillo, 2017; Di Virgilio, 2009; Suárez et al 2010; Coulomb, 1991; Luginaah et al, 2010; Ji y Yang, 2008; Quiroz, 2013; Pujadas, 2009; Ramírez, 2018).
En cuanto a la formación de periferias, esta permite identificar la localización de estratos sociales, los tipos de viviendas y las zonas de mayor arrendamiento. En el centro de las ciudades, se ubican actividades políticas y administrativas; en las primeras y segundas periferias una mayor actividad de arrendamiento por mayor infraestructura urbana, servicios públicos y amenidades condominales para estratos sociales medios y altos y, finalmente, las terceras y cuartas periferias cuyas características principales son que cuentan con poca infraestructura, servicios insuficientes y viviendas autoconstruidas hacia estratos sociales bajos (Miranda, 2021; Cubillo, 2017; Di Virgilio, 2009; Suárez et al, 2010 y Coulomb, 1991). Aunado a esto, la búsqueda de mejores oportunidades y calidad de vida brinda relevancia a la migración como factor de un arrendamiento asequible, principalmente dentro de las primeras y segundas periferias, en colonias seguras y bien comunicadas (Luginaah et al, 2010; Ji y Yang, 2008 y Quiroz, 2013).
De esta manera, la movilidad urbana implica el movimiento residencial dentro de una misma ciudad y puede ser de forma descendente del centro hacia las primeras y segundas periferias o ascendente de las últimas periferias hacia el centro debido a la cercanía de empleos e infraestructura urbana medios de transporte y vialidades que facilitan la movilidad cotidiana entre zonas habitacionales cerradas de clase media y alta, con relación a la edad, estado civil, ciclo de vida familiar, tenencia, educación y nivel socioeconómico (Pujadas, 2009; Ramírez, 2018; Suárez et al, 2010). Así, por ejemplo, la mayor movilidad se encuentra en un perfil entre 25 a 35 años, soltero o separado, sin hijos, con nivel educativo y socioeconómico elevado y sin tenencia de vivienda.
Además de los factores demográficos en el arrendamiento se encuentran también los factores sociales de influencia, como la relación entre infraestructura urbana y la demora de una vivienda para arrendarse, entendiendo como infraestructura, la cercanía de una vivienda a parques, estadios, unidades deportivas, vías de comunicación; y considerando como servicios públicos, la existencia de escuelas, universidades, transporte, centros comerciales, etc., elementos que se observan en una constante, en la cual mientras más cercanas las viviendas a estas zonas de infraestructura y servicios, mayor será su demanda y menor será el tiempo para arrendar una vivienda (Agudelo et al., 2017; Agudelo et al. 2015).
Por otro lado, para que las viviendas se renten de manera rápida en un tiempo menor a dos meses son imprescindibles características como: metros de construcción, lugares de estacionamiento, niveles o pisos y precios de arrendamiento. Mientras mayor es el área de la vivienda, con más de un lugar de estacionamiento, más de un nivel y de precio razonable se rentará en menor tiempo (Agudelo et al., 2017).
Con respecto a los factores económicos, los autores Zambrano (2016), Jaramillo y Agudelo (2018) y Méndez (1987) identificaron que la formación e incremento en los precios de arrendamiento junto con la rentabilidad de una vivienda están sumamente ligados. Los elementos considerados para designar los precios de renta de una vivienda y su aumento se relacionan con el tipo de vivienda, la ubicación geográfica, la infraestructura urbana, los servicios públicos y las amenidades con los que cuente la propiedad (Zambrano, 2016; Méndez, 1987).
Si una vivienda cuenta con los suficientes espacios físicos y se encuentra en las primeras periferias donde la dotación de infraestructura y servicios es mayor, los precios de arrendamiento son más altos y su oferta y demanda aumenta. Sin embargo, ello reduce su rentabilidad, ya que el retorno de inversión se recupera lentamente en comparación de aquellas viviendas cuyo tamaño es pequeño y se localizan en las últimas periferias. Esto ocasiona que el precio de renta sea accesible y, por ende, la rentabilidad sea mayor (Jaramillo y Agudelo, 2018).
Finalmente, Stetelman (2012) e Isart (2018) identificaron el uso de diferentes medios promocionales y el comportamiento de los usuarios en plataformas inmobiliarias digitales como los factores tecnológicos que afectan el emparejamiento. Por un lado, los medios promocionales más utilizados tanto por propietarios como por inquilinos para publicar y buscar una vivienda en alquiler son: la plataforma inmobiliaria digital, herramienta usada por personas que cuentan con una conocimiento previo en el arrendamiento por la practicidad, información detallada y fotos de la vivienda; los agentes inmobiliarios, quienes son contratados por arrendadores o arrendatarios que rentan una vivienda por primera vez gracias a su experiencia en el mercado inmobiliario y los medios tradicionales las lonas o letreros los cuales son empleados por personas familiarizadas con estos medios (Stetelman, 2012; Larceneux et al. 2015).
Haciendo hincapié en las plataformas digitales, éstas son usadas mayormente por propietarios, de entre 45 y 55 años, familiarizados con los dispositivos tecnológicos y las estrategias para publicar su vivienda en arrendamiento ya que cuentan con el tiempo suficiente para realizarlo; se ahorran la comisión destinada a los agentes inmobiliarios y las actividades relacionadas a la publicación de anuncios y búsqueda de inquilinos que perciben como tareas fáciles (Isart, 2018).
La problemática principal recae en que no hay un correcto emparejamiento entre arrendador y arrendatario dentro del proceso de arrendamiento en la ZMQ, la cual se puede explicar en dos vertientes. Por un lado, se refiere a la influencia de los factores demográficos, sociales, económicos y tecnológicos que afectan tanto el proceso de arrendamiento como el comportamiento del arrendador y del arrendatario y, por el otro lado, se trata de los medios promocionales que usan ambas partes para publicar y buscar una vivienda en arrendamiento.
Habiendo ubicado el problema se determinó generar un modelo de mercadotecnia digital que permitiera sentar las bases para realizar un emparejamiento efectivo. Con este fin, se llevó a cabo un estudio transversal, exploratorio y de enfoque cuantitativo para conocer tanto las variables demográficas, sociales, económicas y tecnológicas, así como el comportamiento del propietario e inquilino a través de un instrumento con las características de un cuestionario (Hernández et al. 2014).
El cuestionario se elaboró en cuatro fases. En la primera, se elaboró una tabla por cada factor de influencia: demográfico, social, económico y tecnológico junto con sus variables analizadas por los trabajos de referencia. En la segunda, se identificaron los indicadores dentro de cada factor, que se tomaron en cuenta como los reactivos para los cuestionarios. En la tercera, se clasificaron las variables que encajaban con los cuestionarios del propietario, inquilino o a ambos. Y, por último, se formaron los dos cuestionarios, uno para los arrendadores y otro para los arrendatarios.
Considerando que el objetivo principal es crear una estrategia de promoción digital para el emparejamiento, fue de suma importancia delimitar la muestra, la cual se obtuvo a través del método de muestreo no probabilístico para indagar en profundidad los factores demográficos, sociales, económicos y tecnológicos que afectan tanto el arrendamiento como el comportamiento del arrendador y el arrendatario (Hernández et al., 2014).
Se encuestaron un total de 66 personas en la ZMQ, de las cuales 33 fueron propietarios y 33 inquilinos. Este tamaño de muestra se logró a través de dos estrategias de muestreo, la de conveniencia y la de bola de nieve. Para la muestra de conveniencia se contactaron a 18 arrendadores y 33 arrendatarios a los que se tuvieron acceso, el resto de los propietarios se consiguió por medio de la bola de nieve preguntando a los mismos arrendadores si conocían otras personas que pudieran participar en la investigación (Hernández et al., 2014).
Los resultados obtenidos permitieron: 1) conocer el medio de promoción que más incide en el arrendamiento junto con su relevancia, 2) identificar los factores externos que más inciden en el arrendamiento y comportamiento del propietario e inquilino, 3) formar seis perfiles, tres para arrendadores y tres para arrendatarios y 4) proponer las bases de la creación de una estrategia de promoción digital.
Primero, como se muestra en la Tabla 1, los mayores porcentajes fueron obtenidos por las plataformas inmobiliarias digitales, lo que las ubica como los principales medios de promoción que inciden en el proceso de arrendamiento en la ZMQ. Larceneux et al. (2015) explican que el uso estos medios lo atribuyen al conocimiento que tienen los propietarios e inquilinos sobre el arrendamiento.
Tabla 1
Medio de promoción que más incide en el arrendamiento
| Propietarios | Medios de promoción | Inquilinos |
|---|---|---|
| 43% Marketplace Facebook Practicidad Difusión | Plataformas digitales | 42% Vivanuncios Visibilidad Filtros |
| 33% Ahorro de tiempo Experiencia | Agente inmobiliario | 42% Ahorro de tiempo Experiencia |
| 24% Costumbre Familiaridad | Lonas “se renta” | 16% Costumbre Familiaridad |
Nota: Elaboración propia.
Por un lado, en los propietarios, la plataforma digital de mayor uso fue Marketplace de Facebook debido a su practicidad ya que el publicar es sencillo y el alcance que tiene por sus algoritmos permiten encontrar inquilinos potenciales. Isart (2018) encontró que uno de los motivos por los cuales los propietarios publican en una plataforma digital es por la creencia de que esta herramienta es más eficiente para prospectar inquilinos.
Por el otro lado, en los inquilinos fue Vivanuncios, plataforma que de acuerdo con Forbes (2014) es el sitio mobiliario más visitado por los mexicanos y se relaciona con la visibilidad de la vivienda, sin necesidad de concretar una cita previa para poder verla en persona y a la múltiple oferta en cuestión de vivienda por los filtros especializados, ya que permiten acotarlas de acuerdo con las necesidades de cada arrendatario.
Sin embargo, se observó que la contratación de agentes inmobiliarios y medios tradicionales –lonas “se renta”– son otras estrategias de promoción empleadas por los arrendatarios y arrendadores. Quienes contratan los servicios de un agente inmobiliario buscan contar con la experiencia que estos tienen sobre el mercado inmobiliario, lo cual les asegura un ahorro de tiempo con el que no cuentan por cuestiones laborales. Finalmente, quienes usan un medio tradicional se refieren a la familiaridad y costumbre de utilizar estas herramientas.
En segundo lugar, en la Tabla 2 se identifica la incidencia de los factores demográficos, sociales y económicos. Se observa que no todos los elementos influyen de igual manera en los propietarios e inquilinos, es decir, la movilidad afecta a los inquilinos, mientras que la formación de precios y los motivos del arrendamiento afectan a propietarios.
El resto de ellos influyen de igual manera en ambos grupos. La influencia de estos factores estimula el comportamiento de las partes y con ello el arrendamiento. Por ejemplo, los demográficos indicarán preferencias e inclinaciones con relación a los elementos sociales, es decir todas las características deseables en una vivienda: mientras mayor sea el rango o la cantidad de los elementos sociales se estimulará un incremento dentro del factor económico, en este caso en el precio de arrendamiento y las razones para arrendar.
Tabla 2
Los factores externos que inciden en el comportamiento y arrendamiento
| Factores | Propietarios | Inquilinos |
|---|---|---|
| Datos | ||
| Tecnológicos | Medio | |
| Tecnológicos | Tipo | |
| Demográficos | Edad | |
| Demográficos | Estado civil | |
| Demográficos | Ciclo de vida familiar | |
| Demográficos | Ocupación | |
| Demográficos | Generación | |
| Demográficos | Movilidad | |
| Sociales | Municipio | |
| Sociales | Tipo de vivienda | |
| Sociales | Lugar de la vivienda | |
| Sociales | Amenidades | |
| Sociales | Alrededores | |
| Económicos | Precio de renta | |
| Económicos | Formación precios | |
| Económicos | Motivos de arrendamiento | |
Nota: Elaboración propia.
En tercer lugar, se observan en las Tablas 3 y 4 seis perfiles de propietarios e inquilinos identificados por sus diferentes factores y variables, con la finalidad de conocer quiénes son, qué preferencias tienen con relación a las viviendas y qué estrategias de promoción utilizan. Cabe mencionar que los perfiles fueron formados con relación al factor tecnológico donde la mayoría usó un portal inmobiliario, seguido de la contratación de agentes inmobiliarios y, por último, una lona de “se renta”.
En la Tabla 3, se ilustran los tres perfiles de propietarios: el primero, con personas de 54 años que viven en pareja y se encuentran jubilados o próximos a serlo y que ofertan en arrendamiento viviendas tipo residencial localizas en el municipio de Querétaro dentro de condominios con todas las amenidades posibles como la seguridad privada, alberca, jardín, estacionamiento de visitas, salón de fiestas y palapa con asador. La vivienda se encuentra en alrededores cercanos como parques, centros comerciales, hospitales, vías rápidas, paradas de autobús, veterinarias y escuelas. Estipulan un precio de renta de $12,000 pesos mexicanos (700 USD aproximadamente) a sus viviendas y el motivo para arrendar es obtener un ingreso extra.
Tabla 3
Perfiles de los propietarios
| Propietarios (arrendadores) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Factores | Datos | Perfil 1 | Perfil 2 | Perfil 3 |
| Estrategia | Medio | Plataforma digital | Agente inmobiliario | Tradicional |
| Estrategia | Tipo | Marketplace Facebook | Lona | |
| Demográficos | Edad | 54 años | 48 años | 57 años |
| Demográficos | Estado civil | En pareja | Solteros | |
| Demográficos | Ciclo de vida familiar | Nido vacío | Mayor casado con hijos | Mayor casado con hijos o nido vacío |
| Demográficos | Generación | Baby boomer | Generación X | Baby boomer |
| Demográficos | Ocupación | Jubilados | En etapa laboral | Jubilados o próximos a |
| Sociales | Municipio | Querétaro | El Marqués y Corregidora | |
| Sociales | Tipo de vivienda | Residencial | Tradicional | Tradicional y Media |
| Sociales | Lugar de la vivienda | Condominio | ||
| Sociales | Amenidades | Seguridad privada | ||
| Sociales | Amenidades | Alberca | ||
| Sociales | Amenidades | Jardín | ||
| Sociales | Amenidades | Estacionamiento de visitas | ||
| Sociales | Amenidades | Salón de fiestas | ||
| Sociales | Amenidades | Palapa con asador | ||
| Sociales | Alrededores | Parque | ||
| Sociales | Alrededores | Centro comercial | ||
| Sociales | Alrededores | Hospital | ||
| Sociales | Alrededores | Vías rápidas | ||
| Sociales | Alrededores | Parada de autobús | ||
| Sociales | Alrededores | Veterinaria | ||
| Sociales | Alrededores | Escuelas | ||
| Económicos | Precio de renta | $12,000 | $12,500 | |
| Económicos | Formación de precios | Tamaño de la vivienda | Valor de la vivienda | Estado de conservación |
| Económicos | Motivos de arrendamiento | Ingreso adicional | ||
Nota. Elaboración propia
El segundo perfil representa a personas de 48 años que viven en pareja y se encuentran en etapa laboral; ofrecen en arrendamiento viviendas tipo tradicional, principalmente en los municipios de El Marqués y Corregidora dentro de condominios con amenidades básicas como la seguridad privada, jardín, estacionamiento de visitas y palapa con asador, las cuales se encuentran también cercanas a parques, centros comerciales, hospitales, vías rápidas, paradas de autobús, veterinarias y escuelas. Estos propietarios calculan un precio de renta de $12,000 pesos a sus viviendas y los motivos para el arrendamiento también están relacionados con la obtención de un ingreso económico adicional.
Finalmente, el tercer perfil son personas de 57 años, solteros y se encuentran jubilados o próximos a jubilarse. Ponen en arrendamiento viviendas tipo tradicional y media en el municipio de Querétaro dentro de condominios con amenidades básicas: seguridad privada, estacionamiento de visitas y palapa con asador. Las viviendas se encuentran cerca de centros comerciales, hospitales, vías rápidas, paradas de autobús y escuelas. Los propietarios calculan un precio de renta de $12,500 pesos a sus viviendas, y los motivos para el arrendamiento se relacionan con la obtención de una entrada económica adicional.
En la Tabla 4 se exponen los tres perfiles de inquilinos. El primer perfil son personas de 37 años, viven en pareja y su movilidad está relacionada con los aspectos laborales y personales. Se localizan en el municipio de Querétaro y las viviendas que rentan, o buscan en arrendamiento son principalmente viviendas de tipo medio, en condominio con amenidades de seguridad, alberca, jardín, estacionamiento de visitas y salón de fiestas, cuyas cercanías están relacionadas con la infraestructura urbana y servicios públicos, principalmente, parque, centros comerciales, hospitales, vías rápidas, paradas de autobús, centros deportivos y escuelas. El precio que está dispuesto a pagar por el arrendamiento es de $12,000 pesos.
Tabla 4
Perfiles de los inquilinos
| Inquilinos (arrendatarios) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Factores | Datos | Perfil 1 | Perfil 2 | Perfil 3 |
| Estrategia | Medio | Plataforma digital | Agente inmobiliario | Tradicional |
| Estrategia | Tipo | Vivanuncios | Lona | |
| Demográficos | Edad | 37 años | 33 años | 38 años |
| Demográficos | Estado civil | En pareja | Solteros | |
| Demográficos | Ciclo de vida familiar | Jóvenes con hijos | Jóvenes solteros | Mayores solteros |
| Demográficos | Generación | Generación X | Generación Y | Generación X |
| Demográficos | Ocupación | Empleados | ||
| Demográficos | Movilidad | Laboral y personal | Laboral | Personal |
| Sociales | Municipio | Querétaro | El Marqués | Querétaro |
| Sociales | Tipo de vivienda | Media | Residencial | |
| Sociales | Lugar de la vivienda | Condominio | Fraccionamiento | |
| Sociales | Amenidades | Seguridad privada | ||
| Sociales | Amenidades | Alberca | ||
| Sociales | Amenidades | Jardín | ||
| Sociales | Amenidades | Estacionamiento de visitas | ||
| Sociales | Amenidades | Salón de fiestas | ||
| Sociales | Amenidades | Palapa con asador | ||
| Sociales | Alrededores | Parque | ||
| Sociales | Alrededores | Centro comercial | ||
| Sociales | Alrededores | Hospital | ||
| Sociales | Alrededores | Vías rápidas | ||
| Sociales | Alrededores | Parada de autobús | ||
| Sociales | Alrededores | Centro deportivo | Centro deportivo | |
| Sociales | Alrededores | Escuelas | ||
| Económicos | Precio de renta | $12,000 | $12,500 | |
Nota. Elaboración propia.
El segundo perfil son inquilinos de 33 años, solteros y su movilidad está relacionada con los aspectos laborales. Se localizan en el municipio de El Marqués y las viviendas que rentan son de tipo medio en condominio con amenidades de seguridad, alberca, jardín y estacionamiento de visitas de preferencia con alrededores como parque, centros comerciales, hospitales, vías rápidas, paradas de autobús. Estos inquilinos están dispuestos a pagar $12,000 pesos por una vivienda.
El tercer perfil son inquilinos de 38 años, solteros y el principal aspecto de movilidad es el personal. Rentan en el municipio de Querétaro, una vivienda tipo residencial en un fraccionamiento con seguridad privada y jardín común del lugar en donde los alrededores son esenciales para la vida cotidiana como parque, centros comerciales, hospitales, vías rápidas y centros deportivos. Pagan $12,500 pesos por el arrendamiento, un precio más elevado en comparación con el perfil 1 y 2 de los inquilinos.
Conocer los seis perfiles permite proponer las bases de una estrategia de mercadotecnia digital, la cual abonaría a efectuar un emparejamiento entre inquilinos, y propietarios de una forma más efectiva, para lo cual, en este trabajo se propone nombrar cada perfil con un identificador de perfil como se muestra en la Tabla 5.
Tabla 5
Identificadores de perfil para el emparejamiento efectivo
| Inquilinos (arrendatarios) | |||
|---|---|---|---|
| Perfil | Perfil 1 | Perfil 2 | Perfil 3 |
| Identificador | Inquilino Digital | Inquilino Asesorado | Inquilino Tradicional |
| Propietarios (arrendadores) | |||
| Perfil | Perfil 1 | Perfil 2 | Perfil 3 |
| Identificador | Propietario Digital | Propietario Asesorado | Propietario Tradicional |
Nota. Elaboración propia.
De esta manera, la propuesta para una estrategia de emparejamiento efectivo deberá considerar conjuntar los “Inquilinos Digitales”, quienes usan plataformas digitales y demandan vivienda tipo medio con los “Propietarios Asesorados” quienes ofrecen vivienda tipo tradicional y contrataron los servicios de un agente inmobiliario para promocionar su vivienda en alquiler.
Consecutivamente, se puede conectar a los “Inquilinos Asesorados” quienes contratan agentes inmobiliarios para que les ayude a buscar viviendas tipo medio con los “Propietarios Tradicionales” quienes se apoyaron en una lona promocional dado que ellos sí proveen una vivienda de tipo medio en arrendamiento.
Finalmente, “Inquilinos Tradicionales” quienes rentan una vivienda residencial a través de una lona promocional congeniarían con los “Propietarios Digitales” porque éstos ofertan en arrendamiento viviendas del mismo tipo, aunque utilizan plataformas digitales.
De acuerdo con el análisis de los resultados, en esta investigación se concluye que los factores externos que más influyen en el arrendamiento y comportamiento de los arrendadores y arrendatarios, son los factores demográficos, sociales, económicos y tecnológicos, los cuales permitieron obtener seis perfiles identificados por sus diferentes variables, con la finalidad de conocer quiénes son, qué preferencias tienen con relación a las viviendas y qué estrategias de promoción utilizan. En este trabajo se encontró que los factores demográficos, sociales y económicos influyen uno sobre el otro, como en una reacción en cadena, donde los factores demográficos afectan a los sociales y los sociales a los económicos. Es decir, los demográficos van a indicar las preferencias e inclinaciones en relación a las variables sociales y todas las características deseables en cada grupo en relación a una vivienda y éstos, a su vez, afectarán al factor económico, al precio de arrendamiento y las razones para arrendar.
Además, se concluye que los portales inmobiliarios son los principales medios que inciden en el proceso de arrendamiento de una vivienda en la ZMQ. En otras palabras, es el medio de promoción que más usan los arrendadores para publicar y promocionar su vivienda para encontrar a un inquilino y los arrendatarios para encontrar una vivienda. Se espera que los perfiles creados y las bases de la propuesta de la estrategia de promoción digital, ayuden a futuras investigaciones a aplicar estos conocimientos para desarrollar un modelo de emparejamiento entre los arrendadores y arrendatarios más efectiva que permitan cambiar la dinámica del arrendamiento tradicional, sobre todo, que den la solución a esta problemática que es tan común en el arrendamiento de vivienda no sólo en la ZMQ, sino en todo México y otras partes del mundo.
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